来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 张华苓
图片来源 | 赢商网摄
一般来说，交通越发达、人气越聚集，商业发展就越快。但在成都，却有一些购物中心，明明占据城市核心区域，却始终无法聚客，即使主力店铺也没能转化购买力。
好地段为什么换不来好客流？赢商网实地探访，从2个典型项目——成都富力广场和成都恒大广场切入破题。
曾经：
背靠大企，光芒万丈
时间回溯，这两个步行距离仅10分钟的“邻居”都曾光芒万丈，从立项之初就不难看出项目背后所包含的商业投资期待。
// 成都富力广场：富力集团成都商业首秀，豪掷53亿元
1993年，“中国初代福布斯富豪”陈宇光引进MALL的概念，计划以25亿元投资，建设超50万㎡的“亚洲第一大MALL”——「熊猫万国城」。但由于拆迁、资金等影响，直至2002年底项目一期才开业。虽曾一度引入铜锣湾、家具城等品牌，甚至承办过红极一时的“超级女声”，但始终生意冷清，人气不足。
成都富力广场
2006年，富力地产宣布投资53亿进军成都商业市场。改造后，项目被建为总面积60万㎡的大型综合体，包括商业、酒店、住宅、公寓、超甲级写字楼等业态。其中，商业总体量25万㎡，于2010年11月9日开业，新增中庭、跨层扶梯、焦点天幕等，还引进了广百百货、冠军溜冰场、C&A、H&M等商家。但遗憾的是，大刀阔斧地改造依然盘不活TA。
原冠军溜冰场 目前已关闭
“Z世代”，是成都富力广场抓住的调改契机。2020年，项目锚定「成都青年潮流文化社区」的升级方向，打造了“UnderLab·半世界”和“万能青年社区”两大网红打卡场景，超5成以上空间布局为体验式消费业态，包括失恋博物馆、密室逃脱、剧本杀、音乐轰趴、攀岩、溜冰场、篮球公园、街舞工作室等。
成都失恋馆 目前显示升级改造中
// 成都恒大广场：港资血统，成都唯一The ONE
成都恒大广场
项目最初是由港资开发商华人置业开发（2007年），总体量高达43.2万㎡，包括购物中心、酒店（瑞吉）、写字楼，总投资超过56亿元人民币。
2015年7月恒大全资收购该项目，双雄携手，继续沿用年轻潮流及别样生活方式的定位，命名项目为「恒大华置广场The ONE」，于10万㎡的商业空间里，不但在成都首次引入了如 NPC、Sparko 以及 La pargay 与 LA cafe 合作的集合店，还搭配了百丽宫、星巴克臻选、万鞋云商、西西弗书店等多类体验化业态，更有诸如篮球体验馆等知名零售品牌衍生出的增值服务。
如今：
失去“五感”，难掩颓势
“优秀的商业万里挑一，萧条的商场千篇一律。”
赢商网实地探访中看到，当繁华不再，购物中心便“加速衰老”，连面孔都变得越发模糊且相似。首当其冲，便是因节流引起“五感”渐失，导致消费者体验不佳。
// 视觉：灯光昏暗，美陈乏善
业绩不佳，自当节流。为了省电，2个项目都减少了灯光使用。以成都恒大广场为例，室内所有电子屏幕、大灯关闭，每层楼仅保留走廊上的部分低瓦数筒灯和灯带；另一方面，受大量店铺关闭、打围影响，光源再度减弱，整个空间显得昏暗一片。暗淡的光线使购物中心显得沉闷压抑，更给消费者传递了消极的情绪，影响购买欲。
成都恒大广场灯光昏暗
此外，两个项目的美陈景观也未给消费者提供视觉享受。比起成都恒大广场只保留室外露台绿植的“躺平”，成都富力广场看得出来真的用过心。
2020年成都富力广场焕新升级2.0版本，将主力消费群体锁定在千禧一代和Z世代，以此推出“潮酷”主题定位，打造了三大主题街区。但在实地观察中，街区色彩搭配繁杂、饱和度过高，无法与临近门店色调匹配。
成都富力广场灯光突兀
// 听觉：BGM从悦耳音乐变装修噪音
与光线一样，背景音乐也是直接影响购物者情绪和购买行为的重要因素。遗憾的是，在这2个项目，背景音乐是不存在的。缺少背景音的成都富力广场显得空旷冷清，成都恒大广场则让部分打围改造门店的装修噪音唱了主角。例如项目一楼北门入口的「锦城梨园」，热火朝天的施工让消费者进门便听到刺耳的电钻声。
成都恒大广场「锦城梨园」施工中
// 嗅觉：空气难循环，气味不清新
扬起尘埃、散发异味，想要装修不影响消费者嗅觉体验，购物中心必须做好空气循环。但为了省电，2个项目都没开中央空调，甚至新风也被关停。在“盒子型”这类较为密闭的空间环境里，不畅通的空气难免让人身体与心理不适，自然留不住消费者。
// 时尚触觉：服饰品牌闭店比开店还多
既然从视觉、听觉、嗅觉，室内给消费者提供舒适享受，那么时尚潮流方面是否能留住消费者呢？答案当然也是否定的。
服饰品牌方面，成都富力广场只剩品牌能级较低的C&A和三分仓品牌折扣店，成都恒大广场情况稍好，还有无印良品、MJstyle、InShop、拙列仍在营业。
成都富力广场2楼潮流业态开关店现状
不过令人担心的是，作为“门面当担”的临街双层大店，MJstyle日前刚被报道母公司破产清算、全国直营店陆续闭店、部分储值卡无法使用的消息，后续该品牌还能维持多久，前景尚不明朗。
MJstyle恒大广场店
// 味觉：零星餐饮连锁品牌强撑门面
“逛吃逛吃”，逛街美食缺一不可。成都富力广场目前有星巴克、汉堡王、赛百味、奈雪的茶、瑞幸咖啡、霸王茶姬，成都恒大广场也有星巴克、面包新语、麦当劳、喜茶、肯德基、贝瑞咖啡等连锁餐饮品牌仍在运营。但值得注意的是，这些品牌几乎全在临街位置，与室内关系不大。室内偶有人流的，只剩各自负一楼超市配套的简餐餐饮。
“伪黄金地段”迷人眼
交通拥堵阻断客流
从地理位置来看，坐拥“黄金地段+背靠成熟运营商”的TA们，不该被流量困扰。
成都富力广场位于顺城大街289号，不仅临近文旅地标天府广场、文殊坊，由北向南分布着骡马市商圈和盐市口商圈，东南侧还有春熙路商圈在旁。
成都恒大广场则位于顺城大街东侧的提督街，与成都富力广场只有不足10分钟的步行距离，隶属春熙路商圈。
但为何好地段换不来好客流？赢商网认为还是要回归“地段”二字。
由于地处成都最中心地段，顺城大街沿线向来拥堵。分析成都富力广场，其东、南、北三个方向的来车都受交通导向限制，仅有西面来往相对便利。由于禁止左转和调头，从东边白丝街（玉双路）、新华大道和东北向锣锅巷驶入玉带桥路口的车辆都不能直接驶向富力广场；从南边蜀都大道、提督街、顺城大街驶来的车辆，也必须绕经其他路段，消费者体验不佳。
至于成都恒大广场，处境更难。西侧临近顺城大街，东南侧则是几乎无时不堵的蜀都大道。这条贯通东西主城区的大道，涵盖春熙路、盐市口商圈，人流量大到经常“荣登”成都最拥堵路段TOP3，成为影响消费者前往的制约因素。
此外，由于身处春熙路商圈外围，远离成都太古里、成都IFS等人气标杆项目，成都恒大广场无法享受集群效应红利，客流反被虹吸殆尽。据赢商大数据显示，成都恒大广场4月日均客流密度3115.8人/万㎡，排在春熙路商圈倒数第2。
并且，成都恒大广场外部人流也不是其目标客群。项目北门及主力店正对的太升南路，虽人来客往，但几乎都是冲着太升南路「手机一条街」的业务前来，而非逛街休闲。
人气低迷内因
从设计到运营都有bug
背靠知名开发商或运营商，初始阶段2个项目都有一张“好牌”，但为什么却“打输”了，背后原因不尽相同。
// 成都富力广场：积极调改不见效，多次改名不“改命”
重金出击、积极调改，为什么仍旧不见改善？以下3点或是问题根源所在：
建筑内部设计不合理。
首先，层高差距过大。项目2-5楼层高约4m，但6-7楼却有足足8m，整个空间被割裂成了紧凑和空旷的2个空间。同时，6-7楼部分区域还设计了夹层，位置隐蔽层高低矮（约2.5m），走廊深邃令人压抑。其次，内部粗壮的柱子太多，在层高紧凑的2-5楼存在感太强，遮挡了视野和空间，加剧压抑感。
成都富力广场 层高比例失调
项目每层楼的布局几乎都不一样，每个出入口通道狭长，拐角多，一些店铺总要转几个弯才能发现。赢商网实测，7楼一走廊两端，途径1个转角、2个无指示牌的安全门，步行28秒才能走完，就连外卖员都在边打电话问路边抱怨难找。
成都富力广场 通道深邃
设计的硬伤导致消费体验不佳，那是否能通过业态调整弥补呢？当前，项目50%以上的空间都是体验式业态，例如密室逃脱、剧本杀、篮球公园、街舞工作室等。因此，相较一般购物中心“逛吃买”的消费模式，成都富力广场更偏向于“定点式消费”，消费客群范围更窄，消费目的更单一，自然抗风险能力更差。
成都富力广场 长藤鬼校
// 成都恒大广场：管理不善，服务“躺平”
随着2021年恒大集团爆雷，恒大商业遭受影响，资金链紧张、管理层更替、大面积裁员等问题不断，成都恒大广场的管理水平一泻千里。仅赢商网当天实地观察便发现以下问题：
......
成都恒大广场管理不善
在成都恒大广场，时间彷佛停止了，空置店铺贴着的告示，负一楼活动展板落款日期都停留在了2023年。
成都恒大广场空铺告示
据赢商大数据，2024年成都拟开商业项目共计16个，新增商业体量150.4万㎡，商业地产在趋于饱和中，呈现出要么“出众”要么“出局”的竞争态势，如果成都富力广场和成都恒大广场再不出招扭转乾坤，成为“时代眼泪”极有可能只是时间问题。
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